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Los Ayuntamientos de las Islas Baleares reclaman el 10 % en concepto de aprovechamiento atípico.

24-10-08. Promein Abogados
viernes, 24 octubre 2008. Promein Abogados
Los Ayuntamientos de las Islas Baleares reclaman el 10 % en concepto de aprovechamiento atípico.
La valoración del 10 % del aprovechamiento atípico atribuible a la Administración municipal, se cuantificará en base al incremento de valor que los terrenos rusticos experimenten como consecuencia de la declaración de interés general.
Cuando se obtiene la declaración de interés general para realizar una actividad en suelo rustico distinta a la agropecuario surge un aprovechamiento atípico de este suelo. Para poder construir un parque fotovoltaico no se va a obtener una declaración de interés general, sino de utilidad pública, en virtud del articulo 16 de la Ley 25/2006 de la Comunidad Autónoma de Baleares que señala que: “la obtención de declaración de utilidad pública implicara entre otras cosas la obtención de la declaración de interés general.” Es decir es implícita. El productor solar obtendrá de los Ayuntamientos de las Islas Baleares, la declaración de interés general para realizar sobre un suelo rustico un parque fotovoltaico por lo cual obtienen un aprovechamiento atípico del suelo. Es el primer paso administrativo que se ha de dar para implantar un parque solar fotovoltaico.De conformidad con el artículo 17 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Islas Baleares.(LSR):“1. Las actividades que resulten declaradas de interés general tendrán la consideración de actividades que conllevan un aprovechamiento atípico del suelo rústico, salvo cuando se refieran a actividades públicas o a equipamientos sin finalidad de lucro.2. Dicho aprovechamiento se otorgará en el momento de la concesión de la licencia municipal correspondiente y sólo el 90 % resultará atribuible al titular de la parcela. El porcentaje restante corresponderá a la Administración municipal y deberá ser necesariamente adquirido por el interesado una vez concedida la autorización y previo al inicio de cualquier actuación.3. La valoración del 10 % del aprovechamiento atípico atribuible a la Administración municipal, se cuantificará en base al incremento de valor que los terrenos experimenten como consecuencia de la declaración de interés general, en la forma que reglamentariamente se disponga; las cantidades ingresadas por este concepto deberán destinarse, en el porcentaje que se determine, a fines consecuentes con el objeto de esta Ley”¿Cómo valoran los Ayuntamientos de las Islas Baleares el aprovechamiento atípico? Se valora cómo el incremento de valor que experimenta el terreno de naturaleza rustica por realizar sobre el mismo una actividad distinta de la actividad agropecuaria.¿Cómo se valora este incremento de valor? En los Ayuntamientos de las Islas Baleares, se basan en la Orden ECO 805/2003 de valoraciones donde se señala cómo valorar un terreno de naturaleza rustica en el cual se realice una actividad distinta a la agropecuaria.Para ello efectúan un flujo de actualización de rentas. En los parques fotovoltaicos que se van a implantar en las Islas Baleares se ha llegado a la siguiente determinación:Para una planta de 100 kw/h consideran que:- la inversión que se va a efectuar es de 520.000 euros, y- la rentabilidad que se va a obtener es de 0, 32 €/kw.El promotor va a tener una serie de flujos de ingresos y una serie de flujos de gastos que en un periodo de 25 años se determinará el valor actual neto de la actividad de la planta fotovoltaica a un tipo de infracción del 3, 5, luego 3, 25 y 3, 00 en diferentes tramos y con una tasa del valor de actualización del valor del 4, 83 %. En base a estos parámetros, los Ayuntamientos efectúan un estudio de los beneficios que van a implicar para el promotor o inversor solar al desarrollar su planta solar fotovoltaica. Algo que desde el punto de visto jurídico es imposible de probar, ya que pueden intervenir cientos de factores que hagan inviable ese presunto beneficio esperado.Una vez que los Ayuntamientos calculan el valor del suelo rustico, le restan el valor del suelo rustico que resultaría si no se hubiera obtenido la declaración de interés general, que de conformidad con la Ley del Suelo, para valorar un suelo rústico se realizará en función de la actualización de las rentas reales o potenciales que va a obtener una explotación agropecuaria.En algunos Ayuntamientos de las Islas Baleares, dependiendo de si el suelo es de secano y regadío el precio ronda los 7 €/m2. Para ello tienen en cuenta la proximidad de núcleos urbanos y las posibles subvenciones que se podrían obtener por la explotación agraria.Para conocer el precio del suelo los Ayuntamientos y en base a una Resolución del Fondo de Garantía Agraria de las Islas Baleares, (FOGAIBA), toman cómo base 20 terrenos para calcular la media del precio del suelo.En consecuencia y volviendo al marco normativo aplicable en las Islas Baleares para el calculo del aprovechamiento atípico debemos señalar que con una técnica de redacción legislativa no demasiado correcta, el artículo 17 de la LSR introduce la institución del aprovechamiento atípico en esa categoría de suelo, pero dicho precepto en ningún momento establece una noción o definición clara de la misma.Para comprender el espíritu del legislador debemos:- efectuar un análisis aproximativo a la institución regulada en la Ley Balear del Suelo Rústico denominada aprovechamiento atípico, establecida como figura sobre la que se articula la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el acto administrativo de autorización de actividades en el suelo rústico que no se destinen a usos de tipo primario. - abordar los problemas derivados de su aplicación práctica, así como la mecánica utilizada por el legislador en su regulación,- analizar la posibilidad de la exigibilidad directa del canon en virtud del mandato legal o una necesidad de desarrollo reglamentario de carácter previo,- y más específicamente la legalidad o no del método del cálculo o de valoración que efectúan los Ayuntamientos del 10% del aprovechamiento atípico. Asimismo señalar que en el marco de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, se analizan posibles metodologías para la determinación cuantitativa del valor de ese aprovechamiento atípico. La Ley balear con el aprovechamiento atípico en suelo rústico, establece la posibilidad de que la ordenación urbanística en determinados casos permita otorgar al suelo rústico aprovechamiento en edificación de naturaleza residencial, industrial, turística o de equipamiento cómo puede ser la energía solar fotovoltaica, estableciéndose en tal caso un porcentaje de cesión de dicho aprovechamiento denominado canon, del 10 por 100 del incremento del valor que los terrenos experimenten como consecuencia de la declaración de interés general, y no así del presupuesto de las obras a ejecutar. Parece, pues, que en este sentido el régimen jurídico es muy similar al del suelo urbanizable.Cómo conclusión lo que se debe hacer en estos caso es recurrir el calculo que efectúan los Ayuntamientos a la hora de valorar el 10% del aprovechamiento atípico, dado que los Ayuntamientos aplican cómo hemos visto en la redacción de este artículo un escalado de calculo, que nada tiene que ver con la realidad, sino con el verdadero coste del proyecto que en la mayoría de las instalaciones será diferente.Por ello, aquellos interesados en comprobar si la liquidación efectuada por el Ayuntamiento es la correcta conforme a Derecho, podrán enviar por fax al 91 535 13 35, junto con los datos de contacto, las liquidaciones practicadas junto con la partida desglosada presupuestaria de la inversión en obras, construcciones e instalaciones a realizar.

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