Son muchas las dudas que surgen tanto al propietario del terreno, como al promotor fotovoltaico, respecto al condicionado legal que les unirá durante más de 30 años.
En primer lugar, hemos de señalar que es recomendable, una vez localizado un "posible" terreno en el que queramos promover una instalación fotovoltaica acudir al Depto. de Urbanismo del Ayuntamiento competente, y/o al Registro de la Propiedad, para conocer el uso dotacional con el que cuenta ese terreno.
Como imaginaréis muchos ayuntamientos, conforme a sus ordenanzas, ponen “pegas” a promover instalaciones fotovoltaicas en terrenos rústicos destinados a usos agrícolas y/o ganaderos.
En el Registro de la Propiedad podremos comprobar que el arrendador cuenta con el pleno dominio de éste, y que está libre de cargas, gravámenes, arrendamientos, y servidumbres de paso.
Asimismo, se ha de comprobar la capacidad legal, de las partes, y sus posibles representaciones. En este caso tanto del arrendador como del arrendatario.
Centrándonos en el tema que nos ocupa, y en relación a las cláusulas o estipulaciones mínimas y necesarias que han de figurar en estos contratos de arrendamientos de terrenos para instalaciones fotovoltaicas, indicar que según estudio elaborado por la consultora especialista en energía solar fotovoltaica Promein Abogados, podemos indicar las siguientes:
1.- Indicar la descripción técnica de la instalación fotovoltaica, así como las autorizaciones y estudios de conexión y ambientales a la cual tendrá acceso la Arrendadora, y que serán solicitadas por la Arrendataria a su costa y cargo.
2.- Indicar las facultades del arrendatario en lo que se refiere a la instalación y posterior puesta en marcha y explotación de la instalación fotovoltaica.
3.- Pactar número de hectareas que se van a ocupar del terreno. En muchos casos los promotores fotovoltaicos quieren solo una parte.
4.- Determinar el momento exacto de entrega y ocupación del terreno arrendado, con sus posibles prorrogas.
5.- Pactar las servidumbres de paso que se van a utilizar a la parte de terreno arrendado.
6.- Fijar de común acuerdo la Renta que el arrendador va a percibir durante la fase de desarrollo, y la Renta que va a percibir cuando ya esté la instalación fotovoltaica vertiendo a red. Entendemos que sería injusto que el arrendador no perciba ningún tipo de contraprestación económica desde que se suscriba el contrato de arrendamiento, y el promotor inicie la tramitación administrativa correspondiente ante Ayuntamiento, Ministerio, y compañía eléctrica.
Se trata de desarrollos burocraticos muy largos. El arrendador durante ese tiempo debería percibir una compensación económica, en el supuesto de no poder hacer uso del mismo, ni poder arrendarlo a un tercero.
En definitiva debe estipularse claramente la renta (mensual, anual), devengo, periodo de facturación, forma de pago, actualización renta, intereses de demora, etc.
7.- Hacer constar que todo el material y equipos de la instalación fotovoltaica son propiedad exclusiva de la Arrendataria, aún una vez extinguido el contrato. También es importante hacer constar el plazo con el que cuenta el arrendatario para desmantelar toda la instalación fotovoltaica, y reponiendo éste a su estado primitivo finalizado o resuelto por cualquier motivo el contrato de arrendamiento.
8.- Indicar la responsabilidad directa de la Arrendataria en el incumplimiento de cualquier normativa relacionada con la instalación fotovoltaica.
9.- Pactar expresamente un plazo de duración del contrato de arrendamiento de obligado cumplimiento para ambas partes.
Dentro de este plazo es aconsejable detallar los hitos de la instalación fotovoltaica (proyecto, desarrollo y desmantelamiento), posibles pactos de carencia en el pago de la renta, posibles desistimientos, y renovaciones.
10.- Fijar posibles servidumbres de paso de los operarios de mantenimiento desde otras fincas al terreno arrendado.
11.- En su posible caso, el arrendatario ha de tener la facultad de determinar la ubicación de la subestación por ser parte necesaria del Proyecto.
12.- Dado que en el catastro se va a proceder por parte del arrendatario al cambio de uso rustico a industrial, se ha de pactar que el IBI industrial lo pague el arrendatario, y que a la extinción del arrendamiento, el arrendatario solicite y obtenga el cambio de uso de industrial a rustico salvo pacto en contrario.
13.- En el supuesto de que el arrendador constituya una hipoteca sobre el terreno, deberá informar a la entidad bancaria de la existencia de este arrendamiento.
14.- Estipular una garantía bancaria de la ejecución del desmantelamiento de la instalación fotovoltaica.
15.- Pactar la posible cesión y subarriendo.
16.- Determinar el posible ejercicio de la opción de compra preferente.
17.- Estipular los gastos, tributos y servicios de proveedores de la finca.
18.- Pactar que el arrendatario contrate un determinado seguro de responsabilidad civil.
19.- Estipular una fianza que se actualice durante el periodo de la explotación fotovoltaica.
20.- Determinar posibles causas de resolución del contrato de arrendamiento. En este aspecto debe determinarse qué sucede si el proyecto no resulta viable técnica o económicamente. Sería necesario fijar si existe o no una indemnización a favor del arrendador. Sin duda en estos casos, el arrendatario debería dejar el terreno en las mismas condiciones en las que se le entregó salvo pacto en contrario.
21.- Pactar la posiblidad de elevar a público la escritura de arrendamiento, siendo la oblidada al pago de costes de Notaría y Registro a la parte que lo solicite.
22.- Impedir que el arrendatario ceda su derecho de arrendatario, salvo que el nuevo arrendatario demuestre que cuenta con la capacidad técnica, jurídica, y económica suficiente como para subrogarse en los derechos y obligaciones del contrato.
23.- Sumisión expresa a los tribunales del lugar en que se encuentre la finca arrendada en caso de conflicto o discrepancia.
24.- Estipular domicilios a efectos de notificaciones.
Para finalizar hemos de señalar que hemos de contar con abogados especialistas como es el caso de Promein Abogados, pues en cada caso concreto habrá que analizar unos aspectos u otros. Como dicen en medicina... más vale prevenir que curar. No hay dos contratos iguales.
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