La certificación energética informa del consumo energético del inmueble.

Buenas tardes Alfonso:

Agradecerte tu presencia en el día de hoy.
El objeto de esta entrevista es conocer tu opinión sobre la aplicación práctica que va a tener en España.

El pasado día 13 de abril, se promulgó en el BOE el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. A raíz de este Real Decreto, a partir del próximo 1 de junio, los propietarios de los inmuebles deberán disponer y registrar en su Comunidad Autónoma el certificado de eficiencia energética para vender o alquilar los mismos.

Y no sólo deben disponer y registrar los propietarios de inmuebles destinados a la venta o arrendamiento estos certificados...deberán publicitarlos. En esta línea las agencias inmobiliarias, tanto en sus escaparates, como en sus Webs, así como en los portales de internet inmobiliarios, se deberá publicitar la etiqueta energética de los inmuebles objeto de compraventa o arrendamiento. Algo totalmente revolucionario en el sector inmobiliario español...

Para los que no conozcan a D. Alfonso Sáenz, decir que es arquitecto técnico y experto en certificación energética, y cuya misión en esta entrevista, es compartir con todos nuestros lectores su visión práctica de la certificación y de la etiqueta energética de los inmuebles....

Si te parece Alfonso, comenzamos con la entrevista....

P.- ¿Consideras que el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, va a potenciar la eficiencia energética de los inmuebles?

R.- Las cada vez más frecuentes “Campañas de Concienciación” asociadas al consumo energético, tarde o temprano debían llegar al mercado inmobiliario.

Si a la hora de comprar un coche, por ejemplo, sí tenemos muy en cuenta el consumo de combustible (ya sea gasolina o diesel) debido al incremento de precio que han experimentado en los últimos años estos combustibles fósiles, por qué no tenerlo en cuenta a la hora de adquirir una vivienda, ya sea en Propiedad o en régimen de Alquiler.

La entrada en vigor de este Real Decreto potenciará la eficiencia energética de los edificios existentes en tanto en cuanto los clientes potenciales de comprar o alquilar le demos el valor que merece a la Calificación Energética del inmueble.

El Propietario de un edificio o parte de éste que desee venderlo o alquilarlo y que en el trascurso del tiempo no lo consiga porque tenga una peor etiqueta o calificación energética frente a otros inmuebles de características similares, (en cuanto a superficie, ubicación, iluminación natural, etc.) se verá obligado a mejorarlo ofreciendo algo más para “darle salida”. En este caso deberá invertir en aislamiento, en mejora de las carpinterías y/o los vidrios, etc. o bien estar dispuesto a rebajar el precio de venta por tener peor calificación. Sólo en el primer caso se potenciaría la eficiencia energética de los edificios.

Creo que la verdadera mejora de Eficiencia Energética del parque inmobiliario se obtendría si en una operación de Compra-Venta de un edificio existente o parte de éste, por debajo de una determinada calificación se obligara a Comprador o Vendedor a acometer medidas de mejora en un plazo de tiempo determinado para mejorar al menos en una letra la calificación del inmueble.

P.- ¿Podrías explicar a nuestros lectores cual es el objetivo de la calificación y certificación energética?

R.- El objetivo principal de la Certificación Energética de los Edificios Existentes, es dar información al consumidor (en nuestro caso al adquiriente de un inmueble, ya sea comprador o arrendador) de las prestaciones referentes al consumo energético del mismo. Esta información sí se viene exigiendo a los edificios de nueva construcción en los últimos años, pero no estaba regulado para los edificios existentes.

P.- Hemos tenido conocimiento que algunas entidades bancarias están contactando con expertos en certificación energética habilitados legalmente  para que a su cartera de inmuebles embargados les presten este servicio por 25 € por certificado, sin incluir los costes de visado y Registro… ¿crees que con 25 euros, se pueden cubrir los costes de desplazamiento, de estudio, de redacción, etc, etc…? ¿Qué opinas de estas propuestas económicas que algunos  bancos están haciendo para cumplir esta exigencia legal?

R.- El Certificado Energético solamente tendrá utilidad si se le dedica el tiempo que merece y, al menos, se visita una vez el inmueble y se toman datos in situ.

Los certificados a ese coste serán meros trámites y las medidas de mejora propuestas serán genéricas.

En el caso de que estas ofertas prosperen, la información obtenida no tendrá ninguna validez y se convertirán en eso, en un mero trámite. 

P.- Algunos profesionales habilitados en emitir estos certificados energéticos están contactando con los agentes inmobiliarios para crear sinergias en la consecución de un gran número de contactos de vendedores y arrendadores de pisos que les encarguen sus servicios profesionales. ¿Es legal que los agentes inmobiliarios acudan a los inmuebles para recoger los datos, planos y fotos que les pidan los profesionales habilitados a cambio de una comisión por esta labor que el profesional habilitado prefiere hacer desde su despacho?

R.- La pregunta correcta sería ¿Es ético y/o profesional emitir un Certificado Energético desde el despacho?. Creo que no y el Profesional que emita un Certificado basándose en unos datos facilitados está asumiendo un gran riesgo, porque de no ser ciertos los datos recibidos poca defensa legal tendría en caso de ser demandado por conducta fraudulenta.

¿Acaso un médico, por ejemplo, emite un diagnóstico basándose en unos síntomas dados por el paciente por teléfono, email, etc.?

P.- Según la norma que regula la Certificación energética en los inmuebles, el resultado de la calificación energética no implica la obligatoriedad de realizar obras de mejora. ¿Consideras que para una calificación negativa tipo F o G debería ser obligatorio que el propietario, -salvo que acredite falta de capacidad económica-, proceda a acomodar la vivienda a un estado energético aceptable?

R.- Creo que debería ser obligatorio únicamente en las operaciones de Compra-Venta, para una de las dos partes intervinientes, afectando al precio lógicamente en función de si las mejoras las acomete el Vendedor “antes de” o el Comprador “después de”.

Con la obligación de mejora de la calificación en estas operaciones de trasmisión patrimonial se conseguiría el objetivo real de mejorar la eficiencia energética de los edificios existentes aplicando alguna de las medidas de mejora propuestas en el Certificado Energético.

P.- Los expertos en certificación energética ¿Qué costes tenéis de registro que habréis de repercutir al propietario del inmueble a certificar?

R.- Los Costes de Registro aún no los conocemos. No obstante, el deber de Registro corresponde al Propietario.

P.- ¿Qué le dirías al propietario de un inmueble, obligado por mandato legal a contar con certificado energético, que opina que el Gobierno con esta nueva norma ha gravado su propiedad con un nuevo impuesto decenal.?

 R.- La Calificación Energética otorga un valor añadido a un edificio con buenas prestaciones en lo que respecta a la envolvente térmica (muros de cerramiento,  cubiertas que conforman el edificio, carpinterías exteriores, composición de los vidrios, etc.) y a las instalaciones consumidoras de energía, frente a otros con peores características.

Por ejemplo, si la vivienda de un determinado propietario, tras el proceso de certificación obtiene una buena calificación energética deberá estar satisfecho de que esta nueva categoría así lo indique, porque su vivienda tendrá mayor valor frente a otra de características similares y con peor calificación.

Si el Propietario tiene una mala calificación, tendrá información suficiente para poder acometer mejoras que le dén un mayor valor a la vivienda.

Por tanto, no debe ser entendido como un nuevo impuesto sino más bien como información adicional al consumidor del bien inmueble que se pretende comercializar. Si en otros productos de coste mucho menor se ofrece esta información, ¿por qué no hacerlo de un edificio o parte de éste?

P.- ¿Qué porcentaje de viviendas o locales de negocio consideras que a partir de junio contarán con la etiqueta energética A?

R.- Menos de un 1%. Además esta calificación es casi imposible de obtener con los métodos de cálculo simplificados, que son los que requieren menos horas de trabajo y permiten ofertar a un precio más bajo el Servicio Profesional.

P.- Al ser contabilizable el ahorro energético, merece la pena acometer una obra de rehabilitación amortizando de este modo el elevado coste del mayor consumo energético?

R.- Las inversiones económicas resultantes de las mejoras a acometer en un edificio, si nos centramos en la envolvente térmica, tienen plazos de retorno de capital o amortización muy largos. Especialmente significativo es en las viviendas, donde las mejoras se centran en la envolvente térmica apenas pudiendo actuar sobre las instalaciones. No obstante, no todos los beneficios deben ser considerados desde un punto de vista económico, sino que también deben de entenderse que las mejoras repercuten en menores emisiones de CO2.

Los mayores ahorros se obtienen en edificios de gran terciario en los que los consumos energéticos son mucho más elevados y con sencillas modificaciones de las instalaciones consumidoras de energía se obtienen importantes ahorros y las medidas correctoras se amortizan rápidamente.

Muchas gracias D. Alfonso. Sin duda alguna, la etiqueta energética, va a dar un valor diferente a los inmuebles que hasta la fecha los ciudadanos desconocían.

Un inmueble por muy bonito que sea ó nos parezca a primera vista, no significa por ello, que sea un inmueble eficiente energéticamente y eso es lo que el legislador, como muy bien has explicado a nuestros lectores, trata de explicar con ésta norma.

Desde este lugar de encuentro de entrevista ofrecemos a nuestros lectores la posibilidad de contactar directamente con el entrevistado cumplimentando debidamente la siguiente tabla de recogida de datos: