Ventajas y desventajas del Derecho de superficie, y aspectos clave a tener en cuenta en las cubiertas y terrenos para instalación solar fotovoltaica.

A modo de resumen, nuestros abogados especialistas de Promein Abogados nos muestran las claves más destacables del derecho de superficie. Es un hecho notorio que muchos promotores solares se preguntan que tipo de contrato es preferible suscribir con el propietario de la nave ¿arrendamiento?... ¿derecho de superficie? Lo que está claro que en nuestro marco legal español, no existe una figura jurídica que cubra las necesidades del promotor solar... pero veámos que aspectos que el promotor solar ha de tener en cuenta respecto al derecho de superficie:

Ventajas para el promotor o inversor:

no  hay entrega de fianza.

es hipotecable y transmisible.

se adquiere una propiedad separada y diferente del propietario de la nave.

no se aplica de forma supletoria la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Desventajas:

al término del plazo revierte al dueño de la nave la instalación sin indemnización salvo pacto expreso.

Desde el punto de vista fiscal, la Administración obliga al pago del I.V.A. incluyendo en la base imponible el valor de la construcción o instalación que en el futuro revertirá en el propietario.

Aviso Importante: Si la nave se halla gravada y responde como garantía hipotecaria de un préstamo es necesaria  la autorización de la entidad financiera para constituir el derecho de superficie.

Cláusulas de necesaria inclusión:
Aparte de las básicas: titularidad del propietario, descripción de la finca, plazo, canon, abono de los gastos, etc., establecer expresamente:

derecho de indemnización al finalizar el plazo.

ausencia de pacto alguno que impida la transmisión del derecho. 

posible prórroga del plazo.

plazo para la ejecución de la instalación.

periodo de carencia para el pago del canon.

resolución anticipada si por causa ajena se deniegan o revocan las licencias.

reversión en el estado en el que se encuentren las instalaciones.

posibilidad de arrendamiento de la instalación siempre que su finalización sea coincidente con la del superficiario.