A la hora de ceder la posesión de nuestro terreno a un promotor fotovoltaico existe esta disyuntiva... ¿arrendamiento u opción de arrendamiento?.
En este post vamos a recomendar la opción de arrendamiento.
Son muchas las ventajas que esta figura jurídica tiene.
La principal ventaja es la de no ceder la posesión de nuestro terreno al promotor, hasta que éste obtenga todos los permisos y licencias oportunos.
¿Por qué?
La respuesta es muy sencilla. Para la promoción de un huerto solar se precisan realizar diversos tramites burocraticos ante el Ayuntamiento, Ministerio de Industria y Energía, Comunidades Autónomas y Eléctrica.
Hasta que el promotor no obtenga todas las bendiciones... no podrá promover su instalación fotovoltaica.
¿Y por qué no me recomiendan firmar contrato de arrendamiento directamente?
La respuesta es también muy sencilla. Imaginemos que el propietario tiene derecho a la PAC. Firma contrato de arrendamiento de actividad industrial sobre su terreno. Desde el momento que el promotor solicite al Ayuntamiento y Catastro el cambio de uso del suelo, de rustico a industrial, entendemos que ya no tendría derecho a la PAC.
Estaras pensando... no pasa nada. Mientras cobre el arrendamiento...
Te equivocas. En los contratos de arrendamiento los promotores fotovoltaicos se protegen las espaldas pactando diversas causas de resolución (más info aquí).
De resolver el contrato haciendo uso de por ejemplo esta cláusula:
"La no obtención por parte del superficiario/arrendatario de cualquiera de los PLAs necesarios para la promoción, construcción, montaje, puesta en marcha, operación y explotación de la/s Instalación Solar y sus líneas de evacuación."
ya sería tarde para recuperar la PAC.
El contrato se resolvería de forma unilateral, y la propiedad se quedaría sin arrendatario y sin PAC.
Ah! y con un terreno de uso industrial obligado a pagar un IBI más alto, el IBI Industrial, salvo que el Catastro permita volver a cambiar el uso del terreno a rústico.
Por ello el contrato de opción de arrendamiento, o de superficie es el más adecuado e interesante porque vela y protege nuestros intereses, ya que hasta que el promotor no obtenga todos los permisos, autorizaciones, o licencias, (las bendiciones), el contrato no nace a la vida jurídica pudiendo la propiedad seguir disfrutando de su terreno, hasta que ese esperado momento llegue.
Es importante señalar que el derecho de opción ha de tener asignado una duración de ejercicio, y unas "reglas de juego" de como ha de ejercitarse en tiempo y forma.
Para proyectar un huerto solar se suelen pactar contratos de arrendamiento, o de derecho de superficie. Lo recomendable es que sean ambos “de opción”, hasta tanto en cuanto se obtengan los permisos y licencias.
