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El interés del mercado inmobiliario en la Certificación energética influirá en sus precios.

21-6-13
Carlos Mateu
2976 Lectores
El interés del mercado inmobiliario en la Certificación energética influirá en sus precios.
Suelo Solar entrevista a José María Ruiz Pérez, es Ingeniero en Edificación, quién explica a nuestros lectores su visión experta de la certificación energética como forma de valorar un inmueble.

Buenos dias José María:

Agradecerte tu presencia en el día de hoy.
El objeto de esta entrevista es conocer tu opinión experta sobre la aplicación práctica que va a tener en España la certificación energética.

El pasado día 13 de abril, se promulgó en el BOE el
Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. A raíz de este Real Decreto, a partir del próximo 1 de junio, los propietarios de los inmuebles deberán disponer y registrar en su Comunidad Autónoma el certificado de eficiencia energética para vender o alquilar los mismos.

Y no sólo deben disponer y registrar los propietarios de inmuebles destinados a la venta o arrendamiento estos certificados...deberán publicitarlos. En esta línea las agencias inmobiliarias, tanto en sus escaparates, como en sus Webs, así como en los portales de internet inmobiliarios, se deberá publicitar la etiqueta energética de los inmuebles objeto de compraventa o arrendamiento. Algo totalmente revolucionario en el sector inmobiliario español...

Para los que no conozcan a D. José María Ruiz Pérez, decir que es Ingeniero en Edificación y cofundador de Herna Proyectos, estudio de Arquitectura e Ingeniería especializado en la realización de Certificaciones Energéticas y Proyectos de Rehabilitación Energética.

Su misión en esta entrevista, es compartir con todos nuestros lectores su visión práctica de la certificación y de la etiqueta energética de los inmuebles....

Si te parece José María, comenzamos con la entrevista....


P.- ¿Consideras que el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, va a potenciar la eficiencia energética de los inmuebles?

R.- Muchas gracias Carlos. Un placer estar hoy aquí, en esta entrevista, con vosotros. Que funcione o no el Real Decreto 235/2013 va a depender de cómo reaccione el mercado ante la existencia de la etiqueta de eficiencia energética. Si el mercado muestra desinterés por la calificación de los inmuebles, la etiqueta no influirá en los precios de los mismos, y si eso ocurre, los promotores no estarán interesados en que sus edificios muestren una buena calificación. Si por el contrario los compradores, ante edificios similares, prefirieran comprar el que tuviera mejor calificación energética, sin duda la construcción de los edificios tenderá a un producto con una mejor eficiencia. Ante la pregunta más concreta “¿Crees que el mercado se verá influenciado por la etiqueta energética?”, mi respuesta es que efectivamente lo hará. Hasta ahora las familias tenían muy claro que un electrodoméstico consumía electricidad, y eso se veía reflejado en su factura de la luz, por lo tanto nadie dudó en su momento de la utilidad de la etiqueta de eficiencia energética para los electrodomésticos. La existencia de esta etiqueta para los inmuebles “enseñará” a los compradores que realmente un edificio consume energía, y sin duda se tendrá en cuenta a la hora de la venta.

P.- ¿Considera adecuados los programas informáticos del IDAE (CE3 y CE3X) para la emisión de las certificaciones energéticas con tantos “datos en estimación” que recogen?

R.-  Considero adecuada la existencia de un programa estimativo para edificios existentes, ya que si el programa no lo fuera, serían necesarias numerosas pruebas y ensayos en la vivienda que producirían un gasto excesivo en la realización de este certificado, y no creo que la sociedad española esté preparada actualmente para este gasto. Si este certificado fuera demasiado caro, la gran mayoría de las viviendas se mantendrían en la ilegalidad. Aunque comparando con el precio del certificado de eficiencia energética en otros países europeos, el español es el más barato, por lo que pienso, que si la finalidad del real decreto es obtener buenos certificados de eficiencia energética, en el futuro, con la economía recuperada, sí se debería crear un nuevo programa más extenso con el que poder redactar certificados con resultados más exactos y de mejor calidad. Y ya que hablamos de la aplicación informática, creo que es ampliamente mejorable, debido a los numerosos errores que tiene y a la imposibilidad de reeditar elementos constructivos.

P.- Hemos tenido conocimiento que algunas entidades bancarias están contactando con expertos en certificación energética habilitados legalmente  para que a su cartera de inmuebles embargados les presten este servicio por 25 € por certificado, sin incluir los costes de visado y Registro… ¿crees que con 25 euros, se pueden cubrir los costes de desplazamiento, de estudio, de redacción, etc, etc…? ¿Qué opinas de estas propuestas económicas que algunos  bancos están haciendo para cumplir esta exigencia legal?

R.- Aquí hay una laguna legislativa que permite la existencia de esos precios. El gobierno debería de haber regulado un precio mínimo para estos certificados, ya que dudo mucho que un técnico que cobre 25€ por hacer un certificado (que entre visitas a la vivienda e implementación en el programa es casi un día de trabajo) vaya a hacer un certificado que tenga algo que ver con la realidad. Además hay que recordar que el certificado incluye una serie de mejoras que requieren de un estudio para cada vivienda. Por 25€, esas mejoras serán siempre las mismas para todas las viviendas que se certifiquen, y no serán realistas ni aplicables.

P.- Según la norma que regula la Certificación energética en los inmuebles, el resultado de la calificación energética no implica la obligatoriedad de realizar obras de mejora. ¿Consideras que para una calificación negativa tipo F o G debería ser obligatorio que el propietario, -salvo que acredite falta de capacidad económica-, proceda a acomodar la vivienda a un estado energético aceptable?

R.- Por un lado, hay que recordar que hay inmuebles que se certificarán que estarán construidos mucho antes del código técnico, incluso mucho más antiguos, y estos inmuebles no tendrán una calificación positiva. Incluso haría falta alargar la serie de calificaciones más allá de la letra G. Las mejoras que habrá que aplicar a estos inmuebles no serán económicas ni tendrán sentido aplicarlas a un edificio viejo.  Por otro lado, si pensamos en inmuebles construidos con el código técnico, estos inmuebles ya deberían tener una calificación mínima, por lo tanto si no se cumple esta calificación se estaría vendiendo un inmueble ilegal. Los certificados de segunda ocupación (con legislación de la Comunidad Valenciana) aseguran que la vivienda cumple con unos requisitos de habitabilidad y diseño, y no se puede vender una vivienda si no cumple con estos requisitos mínimos. Del mismo modo debería pasar con el certificado de eficiencia energética, si no se cumple con la legalidad, no se puede vender.
 
P.- Por tanto, al ser contabilizable el ahorro energético, merece la pena acometer una obra de rehabilitación amortizando de este modo el elevado coste del mayor consumo energético?

R.- Uno de los objetivos primordiales de este nuevo Real Decreto de Certificación Energética de edificios existentes es el perseguir que se diera a conocer el consumo energético de las viviendas, pero además, que se propusieran medidas de rehabilitación energética con las que se intenta conseguir que muchos de los certificados energéticos animen al comprador no sólo a fijarse en las viviendas de ahorro energético, sino también a fomentar el mejorar por parte del propietario tanto la envolvente térmica del edificio como sus instalaciones por el ahorro económico.

Desde nuestro punto de vista, la rehabilitación energética además de dirigirnos hacia un futuro hacia el que progresar con una mejor calidad de vida y sinergia con el medio ambiente, nos aporta un ahorro económico que puede ser superior al coste económico de las medidas de rehabilitación energética en un periodo de amortización a medio plazo de unos siete años en muchos casos.

P.- Si un propietario de una vivienda, obligado a contar con certificado energético, sustituye las ventanas viejas (de por ejemplo marco de madera), por unas mejores aluminio de doble acristalamiento,… según el Real Decreto de Certificación Energética de inmuebles, no está obligado a actualizar el certificado de eficiencia energética… pero… ¿crees que le merece la pena por esta mejora de rehabilitación proceder a la actualización de su etiqueta energética?

R.- Dependerá de si el estado actual del mercado está sensibilizado con la etiqueta energética o no, y dependerá también de si esa reforma mejora al menos un nivel de calificación o no mejora ninguno. Debido a que el resultado final del certificado no puede saberse hasta haberlo realizado, será un riesgo actualizar la etiqueta, por lo tanto no recomendaría solicitar este trabajo a no ser que las mejoras hayan sido bastante importantes. En cualquier caso, en todo proyecto de reforma sí debería preverse la posible mejora de eficiencia energética, y en caso de duda, siempre se puede solicitar la ayuda de un profesional que haya realizado muchos certificados de eficiencia energética sobre si esa mejora suelo o no aumentar un nivel de calificación. Teniendo siempre en cuenta que un técnico, si es profesional, no prometerá nunca que una modificación implica una mejora sin haber hecho antes el trabajo de comprobarlo.

Muchas gracias José María. Sin duda alguna, la etiqueta energética, va a dar un valor diferente a los inmuebles que hasta la fecha los ciudadanos desconocían.

Un inmueble por muy bonito que sea ó nos parezca a primera vista, no significa por ello, que sea un inmueble eficiente energéticamente y eso es lo que el legislador, como muy bien has explicado a nuestros lectores, trata de explicar con ésta norma.

Desde este lugar de encuentro de entrevista ofrecemos a nuestros lectores la posibilidad de contactar directamente con el entrevistado cumplimentando debidamente la siguiente tabla de recogida de datos:

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