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La Certificación Energética es una escala cuantificativa de lo energéticamente eficiente que es un inmueble

18-6-13
Carlos Mateu
2522 Lectores
La Certificación Energética es una escala cuantificativa de lo energéticamente eficiente que es un inmueble
Suelo Solar entrevista a D. José Luis Morote, arquitecto técnico e Ingeniero de la edificación, quién explica a nuestros lectores los objetivos que persigue lograr la certificación energética en los inmuebles.

Buenos dias D. José Luis:

Agradecerte tu presencia en el día de hoy.
El objeto de esta entrevista es conocer tu opinión sobre la aplicación práctica que va a tener en España la certificación energética.

El pasado día 13 de abril, se promulgó en el BOE el
Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. A raíz de este Real Decreto, a partir del próximo 1 de junio, los propietarios de los inmuebles deberán disponer y registrar en su Comunidad Autónoma el certificado de eficiencia energética para vender o alquilar los mismos.

Y no sólo deben disponer y registrar los propietarios de inmuebles destinados a la venta o arrendamiento estos certificados...deberán publicitarlos. En esta línea las agencias inmobiliarias, tanto en sus escaparates, como en sus Webs, así como en los portales de internet inmobiliarios, se deberá publicitar la etiqueta energética de los inmuebles objeto de compraventa o arrendamiento. Algo totalmente revolucionario en el sector inmobiliario español...

Para los que no conozcan a D. José Luis Morote Salmerón, cabe señalar que es Subdirector Técnico de OVACEN, Arquitecto Técnico e Ingeniero de la Edificación, experto en certificación energética de inmuebles.

Su misión en esta entrevista, es compartir con todos nuestros lectores su visión práctica de la certificación y de la etiqueta energética de los inmuebles....

Si te parece José Luis, comenzamos con la entrevista....


P.- ¿Consideras que el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, va a potenciar la eficiencia energética de los inmuebles?

R.- Agracerte Carlos, la oportunidad que me brindas de estar hoy con vosotros para compartir con los lectores de www.suelosolar.com mi visión práctica de la certificación energética de inmuebles. En respuesa a esta primera pregunta comentarte que esta normativa debería de enfocarse como el punto de partida a partir del cual evaluar la eficiencia energética de los inmuebles nuevos y existentes, que permita obtener datos estadísticos reales sobre el estado y el comportamiento energético de todas las viviendas de nuestro país, por medio de la escala de letras establecida.

A partir de ahí, y teniendo en cuenta las peculiaridades de cada uno de los mismos, se debería emplear dicha información para proponer una serie de mejoras, de forma que, en la medida en que estas sean viables tanto técnica como económicamente, permitirán mejorar su eficiencia energética.

Además hay que tener en cuenta que la posibilidad de que dichas mejoras se materialicen o no, dependerán de varios factores como la situación económica del propietario, la existencia o no de ayudas para la rehabilitación energética, planes renove, etc... Si bien considero que, la aportación de capital y de fuentes de financiación para la mejora de la eficiencia energética puede ser una de las claves que pueda ayudar a mejorar la eficiencia energética de los inmuebles.
También considero necesario que se informe y se conciencie al ciudadano desde Administraciones Públicas, sobre la importancia de la mejora de la eficiencia energética.

P.- ¿Podrías explicar a nuestros lectores cual es el objetivo de la calificación y certificación energética?

R.- Establecer una escala cuantificativa de lo eficiente que es un inmueble energéticamente hablando, dicha escala abarca las letras de la A a la G (de mayor a menor eficiencia), este baremo de eficiencia tiene en cuenta el consumo de energía de sus instalaciones para mantener unas condiciones adecuadas de confort en su interior, teniendo en cuenta las características de su envolvente (fachadas, ventanas, cubiertas y suelos) y la eficiencia energética de los equipos de ACS y climatización. Por tanto el objetivo  de la calificación energética es valorar cual sería su comportamiento térmico considerando dichos parámetros.

Para que pueda ser entendido este concepto, si nos colocamos en el caso más desfavorable, una vivienda que obtuviese una calificación f o g, supone que requiere de un elevado consumo de energía para mantener las condiciones  de confort, debido a que, por el deficiente aislamiento térmico de su envolvente, la pierde con mayor facilidad, o por que aun estando bien aislada, dispone de equipos de bajo rendimiento y  poco eficientes.

P.- ¿Crees que cumplir el citado Real Decreto de Certificación energética es de imposible cumplimiento sin efectuar catas en la envolvente del edificios existentes?.

R.- En algunos casos para identificar determinadas soluciones constructivas de ciertas zonas de la envolvente del inmueble a calificar, y obtener una información fiable y objetiva, sería necesaria la realización de catas para dejar al descubierto dicho elemento y que el técnico pueda reflejar la composición real de las capas del mismo, para obtener el valor de transmitancia térmica que se ajuste a lo existente, y que no altere el resultado de la calificación, pero en la mayoría de los casos el cliente se negará a que el técnico las realice, si bien otra posibilidad podría ser emplear instrumentos para medir el valor de la transmitancia como un termoflujómetro o cámaras termográficas, aunque algunos de estos equipos son bastante costosos.

Está claro que el técnico debe de obtener una información lo mas ajustada posible a la realidad del inmueble, pero en algunos casos la no realización de catas puede provocar que se incumpla la normativa en los términos establecidos en su artículo 5, en su apartado 5, donde se indica claramente que el técnico competente realizará las pruebas y comprobaciones necesarias con la finalidad de establecer la conformidad de la información contenida en el certificado con el edificio o con la parte del mismo.
 
P.- ¿Considera adecuados los programas informáticos del IDAE (CE3 y CE3X) para la emisión de las certificaciones energéticas con tantos “datos en estimación” que recogen?

R.- Está claro que, al final, la calidad y la veracidad del informe siempre va a depender del técnico que realice la certificación, ambos programas consideran tanto la posibilidad de que el técnico introduzca datos conocidos y previamente verificados de la envolvente y de los sistemas de instalaciones, como si no se han podido verificar los mismos, estimarlos en función del año de construcción del inmueble o de la antigüedad de los equipos. La introducción de datos estimados siempre es muy conservadora,  y dará como resultado una calificación peor o inferior a la real. En cualquier caso, al igual que sucede en otras disciplinas técnicas, nunca debemos olvidar que los programas no son más que una herramienta con la que el técnico se ayuda para obtener la calificación del inmueble.

P.- Algunos profesionales habilitados en emitir estos certificados energéticos están contactando con los agentes inmobiliarios para crear sinergias en la consecución de un gran número de contactos de vendedores y arrendadores de pisos que les encarguen sus servicios profesionales. ¿Es legal que los agentes inmobiliarios acudan a los inmuebles para recoger los datos, planos y fotos que les pidan los profesionales habilitados a cambio de una comisión por esta labor que el profesional habilitado prefiere hacer desde su despacho?

R.- En teoría deberían de ser técnicos con formación en esta materia y que además  cumpliesen con los requisitos establecidos en el artículo 1.3 (apartado q) del Real Decreto, donde se define la titulación mínima que se requiere a un profesional para poder ejercer como técnico ayudante.

Se debe valorar la gran importancia que tiene dicho trabajo previo  de cara a la calidad y al resultado final del certificado, ya que, bajo mi punto de vista, si lo realiza un profesional sin formación, puede dar lugar a que el técnico certificador que se basará en esa información, pueda adoptar hipótesis de partida incorrectas que no correspondan con la realidad del inmueble, o que no disponga de la información necesaria por no haberse recogido en la visita, repercutiendo en la obtención de una calificación errónea, por ejemplo, siempre es conveniente valorar en la visita si existen objetos remotos que arrojen sombras sobre las fachadas, para simular y establecer los patrones de sombreado que influyen sobre la calificación final, o saber que  cuando existen determinados tipos de locales contiguos al inmueble no habitables, en estos casos también debe de considerarse como envolvente el elemento de separación (viviendas sobre un  garaje, bajo una buhardilla, separación con rellanos de escalera, etc), ya que, normalmente estos conceptos son desconocidos si no se tienen unos conocimientos mínimos sobre certificación energética.

P.- ¿Qué le dirías al propietario de un inmueble, obligado por mandato legal a contar con certificado energético, que opina que el Gobierno con esta nueva norma ha gravado su propiedad con un nuevo impuesto decenal.?

 R.- Que actualmente dada la situación de crisis económica es comprensible que lo consideren como un impuesto más, pero que, en la actualidad no se ha informado correctamente desde las Administraciones Públicas sobre cual es el sentido real de la misma, puesto que el certificado energético no obedece a  ese fin recaudatorio, sino que es un medio del cual el propietario se puede valer para que, cuando el mismo lo considere oportuno (teniendo en cuenta que no le obliga a acometer mejoras), poder reducir su gasto en las facturas energéticas, así como para poder contribuir en la reducción de emisiones de CO2, reduciendo el impacto medioambiental. Entiendo la actitud del ciudadano ya que, además de no estar informado al respecto, y de tener que pagar los honorarios del técnico que le emite el certificado, en algunas Comunidades Autónomas dicho gasto se ve incrementado por el coste que supone inscribir los certificados en los correspondientes registros, lo cual es otro argumento a favor para que se vea como un mero trámite burocrático.

Además creo conveniente informar que, el Real Decreto contempla un régimen sancionador, el cual establece que, en el caso de que los propietarios no dispongan del certificado cuando sea obligatorio, incurrirán en una infracción en materia de consumidores y usuarios, según se indica en el artículo 18.  Asimismo en el artículo 10 se contempla que existirá una función inspectora, que correrá a cargo del Órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética.

P.- ¿Qué porcentaje de viviendas o locales de negocio consideras que a partir de junio contarán con la etiqueta energética A?

R.- Para poder alcanzar una calificación A, se requieren unas condiciones muy exigentes que la gran mayoría de inmuebles en la actualidad no disponen, por un lado una envolvente con importante aislamiento térmico y sistemas muy eficientes de ACS, climatización e iluminación en locales comerciales. Según un estudio realizado por el IDAE correspondiente al proyecto SECH-SPAHOUSEC, el 49% de las viviendas españolas han sido construidas entre 1979 y 2005 contando con más 30 años de antigüedad, y dentro de las viviendas en bloque, el 49% son viviendas anteriores a 1979, las cuales prácticamente carecían de aislamientos térmico en su envolvente, por lo que, dado que existe una gran mayoría de viviendas que no disponen de una envolvente que funcione adecuadamente desde el punto de vista térmico, en estas condiciones, y aunque dispongamos de equipos eficientes, es de prever que el porcentaje que puede contar con dicha calificación evidentemente va a ser bastante reducido.

P.- El legislador ha querido en este nuevo Real Decreto de Certificación Energética que la etiqueta energética sirva para que arrendatario o comprador puedan negociar su precio, comparar con otros inmuebles, y elegir éste. ¿Consideras que realmente ello se conseguirá?.

R.- Teniendo en cuenta los precios por los que algunos profesionales están ofertando estos certificados y que, en muchos casos intervendrán profesionales con muy pocos o nulos conocimientos sobre certificación energética, que lo ofrecen como un mero trámite o papel sin aportarles el valor técnico que realmente tiene, y sin tan siquiera realizar una visita al inmueble, es de prever que la veracidad de los mismos sea mínima y brille por su ausencia.

No obstante teniendo en cuenta lo que ya he comentado anteriormente,  puesto que “se supone” que existirá un régimen sancionador que afectará tanto a propietarios como a técnicos al objeto de controlar e inspeccionar los certificados, espero que con el tiempo dicha situación se regule y se normalice, puesto que de no ser así, al final acabará siendo un mero papel o trámite que no servirá de mucho en ese aspecto.

P.- Por tanto, al ser contabilizable el ahorro energético, merece la pena acometer una obra de rehabilitación amortizando de este modo el elevado coste del mayor consumo energético?

R.- No siempre la adopción de medidas de mejora van a ser rentables, puesto  que si bien es cierto que sí que se puede contabilizar el ahorro energético, y pese al continuo incremento del coste de la energía, y de las ayudas que se pueden recibir, los ahorros energéticos pueden no ser lo suficientemente importantes como para permitir una amortización “viable”.

En primer lugar ejecutar ciertas medidas de mejora puede no resultar viable técnicamente en algunos inmuebles, y en caso de que sí que lo sean, puede ocurrir que el plazo de amortización sea superior al período de vida útil de la mejora, con lo que deja de ser viable y debe de ser descartada. Por tanto, la única forma de saber si merece o no acometer una rehabilitación energética que permita amortizar el coste de la inversión, es poniéndose en manos de profesionales con experiencia en esta materia que asesoren convenientemente al cliente, y estudien y valoren que tipo de medidas de mejora incluir en cada caso concreto,  que  sean viables técnica y económicamente y que se puedan amortizar en periodos razonables de tiempo.

P.- A modo de ejemplo ¿Qué tipo recomendaciones de mejora en una vivienda puede realizar el técnico competente en materia de certificación energética? ¿Tiene sentido realizar estas recomendaciones a un propietario cuyo primordial interés es vender ésta?

R.- Como medidas de mejora se puede optar por mejorar la envolvente térmica del inmueble, es decir aquellas zonas por las que nuestra vivienda puede perder energía, como incorporar aislamiento térmico a las fachadas que no lo tienen o mejorar el espesor del mismo de las que sí lo tienen, sustituir las carpinterías y los vidrios de las ventanas por otros que proporcionen mayor aislamiento térmico (por ejemplo incorporar un climalit) , cambiar los equipos de producción de agua caliente sanitaria y de climatización por otros más eficientes con mayor rendimiento y menores emisiones de CO2, incorporar energía solar térmica con placas solares en edificios antiguos con sistemas centralizados y calderas comunitarias de altos rendimientos suele dar muy buenos resultados. También en el caso de las instalaciones de iluminación en locales comerciales sustituyendo las lámparas por otras de bajo consumo y alta eficiencia y en edificios de uso terciario incorporar energía solar fotovoltaica.

El Real Decreto no obliga al propietario a que materialice estas recomendaciones o medidas de mejoras, si bien el sentido de las mismas queda enfocado como ya he comentado antes a que aquel pueda conocer el estado real y el potencial de ahorro energético de su vivienda, pues en caso de llevarlas a cabo, reducirá el consumo de energía final, (que es la que le aportan las compañías  suministradoras), y, por tanto, su facturación energética, y sí que considero que cuando la calificación es óptima, sí que aporta un valor añadido que incrementa la calidad de la vivienda  y por tanto aumentará las posibilidades de venta del propietario.

Muchas gracias José Luis. Sin duda alguna, la etiqueta energética, va a dar un valor diferente a los inmuebles que hasta la fecha los ciudadanos desconocían.

Un inmueble por muy bonito que sea ó nos parezca a primera vista, no significa por ello, que sea un inmueble eficiente energéticamente y eso es lo que el legislador, como muy bien has explicado a nuestros lectores, trata de explicar con ésta norma.

Desde este lugar de encuentro de entrevista ofrecemos a nuestros lectores la posibilidad de contactar directamente con el entrevistado cumplimentando debidamente la siguiente tabla de recogida de datos:

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