Una Certificación energética favorable revalorizará los inmuebles.

Buenos dias Fernando:

Agradecerte tu presencia en el día de hoy.
El objeto de esta entrevista es conocer tu opinión experta sobre la aplicación práctica que va a tener en España la certificación energética.

El pasado día 13 de abril, se promulgó en el BOE el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. A raíz de este Real Decreto, a partir del próximo 1 de junio, los propietarios de los inmuebles deberán disponer y registrar en su Comunidad Autónoma el certificado de eficiencia energética para vender o alquilar los mismos.

Y no sólo deben disponer y registrar los propietarios de inmuebles destinados a la venta o arrendamiento estos certificados...deberán publicitarlos. En esta línea las agencias inmobiliarias, tanto en sus escaparates, como en sus Webs, así como en los portales de internet inmobiliarios, se deberá publicitar la etiqueta energética de los inmuebles objeto de compraventa o arrendamiento. Algo totalmente revolucionario en el sector inmobiliario español...

Para los que no conozcan a D. Fernando del Río Delgado, decir que desde hace 17 años desarrolla su actividad profesional, tanto en la empresa privada (EDISSA) como a nivel particular, en el estudio de Arquitectura “RYR Arquitectos”, del cual es socio fundador.  Es Arquitecto, por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid (UPM), en la especialidad de edificación. Como docente ha impartido numerosos cursos sobre “Ahorro energético”, “Edificios sostenibles de consumo casi nulo”, y de “Auditoría Energética”. Actualmente es profesor del curso de “Certificación energética de Edificios” del Instituto Superior de Medio Ambiente, además de seguir desarrollando su actividad profesional como Arquitecto.

Su misión en esta entrevista, es compartir con todos nuestros lectores su visión práctica de la certificación y de la etiqueta energética de los inmuebles....

Si te parece Fernando, comenzamos con la entrevista....

P.- ¿Consideras que el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, va a potenciar la eficiencia energética de los inmuebles?

R.- Muchas gracias Carlos. Un placer estar hoy aquí, en esta entrevista, con vosotros.
Posiblemente a corto plazo no, porque la sensación que tenemos es que la gente se lo está tomando más como una “imposición” que como una oportunidad de mejorar la eficiencia energética de su vivienda. Pero dejemos pasar un poco de tiempo, y veremos qué ocurre. Tenemos la esperanza de que la gente vaya asimilando los conceptos y se vayan concienciando de la importancia de vivir en edificios eficientes.
 
P.- ¿Crees que cumplir el citado Real Decreto de Certificación energética es de imposible cumplimiento sin efectuar calas en la envolvente del edificios existentes?.

R.- No necesariamente. Aquí es donde entra en juego la experiencia del técnico certificador: un técnico formado, con suficientes conocimientos sobre construcción, puede identificar perfectamente el tipo de cerramiento del inmueble que está calificando, en función de la antigüedad de éste, sin necesidad de realizar ninguna cala en el mismo. Lo mismo sucederá con los puentes térmicos: si el técnico conoce el sistema constructivo del edificio sabrá casi con exactitud la forma en que están resueltos éstos.
 
P.- ¿Considera adecuados los programas informáticos del IDAE (CE3 y CE3X) para la emisión de las certificaciones energéticas con tantos “datos en estimación” que recogen?

R.- Ante todo debemos recordar que tanto CE3 como CE3X son “métodos simplificados”, reconocidos como tales por el Ministerio de Industria. Por tanto, en ningún momento van a tener el grado de precisión de los “métodos generales”, como CALENER, que es la referencia de la calificación energética. Sin embargo, en los métodos simplificados se puede ser estricto si los valores se introducen como “conocidos”, y no tanto si se “estiman” o se introducen “por defecto”. Un mismo edificio puede obtener calificaciones diferentes si sus valores se introducen como “conocidos” o si se introducen “por defecto”, de ahí la importancia de estudiar el inmueble, y dentro de éste, especialmente su envolvente térmica y sus instalaciones. Cuantos más datos conozcamos, mejor resultará la calificación. Y por el contrario, cuantos más datos introduzcamos “por defecto” la calificación resultará más penalizada.
 
P.- Hemos tenido conocimiento que algunas entidades bancarias están contactando con expertos en certificación energética habilitados legalmente  para que a su cartera de inmuebles embargados les presten este servicio por 25 € por certificado, sin incluir los costes de visado y Registro… ¿crees que con 25 euros, se pueden cubrir los costes de desplazamiento, de estudio, de redacción, etc, etc…? ¿Qué opinas de estas propuestas económicas que algunos  bancos están haciendo para cumplir esta exigencia legal?

R.- Evidentemente estoy en total desacuerdo con esto. No es posible realizar una calificación energética de un inmueble por ese precio, o mejor dicho, no es posible hacerlo “bien”. Volvemos a una de mis respuestas anteriores: si no estudiamos con detalle la envolvente térmica y las instalaciones del edificio difícilmente podremos afinar la calificación, por lo que el resultado no será el más adecuado. El abusar de los valores “por defecto” permite realizar certificaciones más rápidas, pero mucho peor estudiadas y con peores resultados. A la larga este tipo de propuestas económicas van a ser muy perjudiciales para los técnicos que intentan dan un buen servicio, que no van a poder competir con ello.
 
P.- Según la norma que regula la Certificación energética en los inmuebles, el resultado de la calificación energética no implica la obligatoriedad de realizar obras de mejora. ¿Consideras que para una calificación negativa tipo F o G debería ser obligatorio que el propietario, -salvo que acredite falta de capacidad económica-, proceda a acomodar la vivienda a un estado energético aceptable?

R.- Eso sería lo ideal, y de hecho es muy probable que de aquí a unos años sea exigible, a menos que el propietario acredite falta de capacidad económica. Sería la única forma de conseguir poco a poco que nuestro parque inmobiliario mejore su comportamiento energético y sea más respetuoso con el medio ambiente, algo parecido a lo que vienen siendo las ITE´s de los edificios, que cuando son “desfavorables” llevan consigo la obligatoriedad de subsanar las deficiencias de la misma.

P.- ¿Qué precios aproximados existen en el mercado para la certificación energética de inmuebles?

R.- Dado que no existe ninguna regularización al respecto, los precios son los que se acuerden entre las partes (propietario – técnico certificador). Actualmente, para un piso de unos 100 m2 el precio puede rondar los 200 €.

P.- ¿Qué le dirías al propietario de un inmueble, obligado por mandato legal a contar con certificado energético, que opina que el Gobierno con esta nueva norma ha gravado su propiedad con un nuevo impuesto decenal.?

 R.- Lo primero que le diría es que no se trata de un nuevo impuesto del Gobierno, ya que procede de una Directiva Europea que en España ya debía haberse aprobado hace un par de años, y hasta ahora no ha sido así. En la mayoría de los países europeos esto ya existe desde hace tiempo, y aquí, en España, ha llegado con cierto retraso. Es cierto que, además, no ha llegado en buen momento por la crisis económica existente. Pero la gente debe verlo como una “inversión” más que como un “impuesto”. Mejorar la eficiencia energética de tu vivienda puede suponer grandes ahorros en un futuro, de ahí que es importante intentar que cambie la mentalidad de la gente.

P.- ¿Qué porcentaje de viviendas o locales de negocio consideras que a partir de junio contarán con la etiqueta energética A?

R.- Seguro que ninguno o un porcentaje insignificante. Lamentablemente, hasta que entró en vigor el Código Técnico de la Edificación (CTE) la exigencia de niveles de aislamiento en los edificios era mínima. E incluso, el propio CTE, siendo más restrictivo que las normativas anteriores, tampoco asegura una calificación energética de clase A. Nada más léjos de la realidad: un inmueble que cumple con lo exigido con el CTE tiene una calificación D, por tanto, para llegar a la A debe reunir otra serie de requisitos tanto en su envolvente térmica como en sus instalaciones que supongan llegar a esa clase. Como por ejemplo, contar con una caldera de biomasa, o con energía renovables al 100%...

P.- El legislador ha querido en este nuevo Real Decreto de Certificación Energética que la etiqueta energética sirva para que arrendatario o comprador puedan negociar su precio, comparar con otros inmuebles, y elegir éste. ¿Consideras que realmente ello se conseguirá?.

R.- Al principio no, pero debe ser el objetivo a perseguir. Si concienciamos al comprador de que, a igualdad de precio, una vivienda de clase C que es igual a otra consume menos que esta otra, de clase E, habremos dado un gran paso. Eso sí, como hemos dicho, a igualdad de precio. Si la de clase E es más barata que la de clase C, es evidente que ya es más difícil comparar.

P.- A modo de ejemplo ¿Qué tipo recomendaciones de mejora en una vivienda puede realizar el técnico competente en materia de certificación energética? ¿Tiene sentido realizar estas recomendaciones a un propietario cuyo primordial interés es vender ésta?

R.- Las recomendaciones deben ir orientadas a mejorar la calificación de la vivienda, y esto solamente se consigue actuado sobre la envolvente térmica o sobre las instalaciones. En el primer caso podremos actuar sobre los cerramientos, sobre las carpinterías, sobre los puentes térmicos, etc. Y en el segundo caso podremos actuar sobre el rendimiento de los equipos, sustituyéndolos por otros nuevos, o modificando la fuente de energía, o incorporando sistemas renovables, etc. Si el único objetivo del propietario es vender la vivienda puede hacer caso a dichas recomendaciones, realizando alguna de ellas antes de la venta, con lo cual puede revalorizar la vivienda, o por el contrario, puede vender la vivienda tal cual está, de forma que las mejoras las realice el nuevo dueño.

Muchas gracias Fernando. Sin duda alguna, la etiqueta energética, va a dar un valor diferente a los inmuebles que hasta la fecha los ciudadanos desconocían.

Un inmueble por muy bonito que sea ó nos parezca a primera vista, no significa por ello, que sea un inmueble eficiente energéticamente y eso es lo que el legislador, como muy bien has explicado a nuestros lectores, trata de explicar con ésta norma.

Desde este lugar de encuentro de entrevista ofrecemos a nuestros lectores la posibilidad de contactar directamente con el entrevistado cumplimentando debidamente la siguiente tabla de recogida de datos: