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La certificación energética de inmuebles fomentará el uso de fuentes renovables de energía.

18-4-13
Carlos Mateu
3399 Lectores
La certificación energética de inmuebles fomentará el uso de fuentes renovables de energía.
Suelo Solar entrevista a D. Javier Sánchez-Tembleque, ingeniero de Tasavalora.es, quién explica a nuestros lectores la importancia que va a tener la certificación energética en el parque inmobiliario español.

Buenas tardes Javier:

Agradecerte tu presencia en el día de hoy.
El objeto de esta entrevista es conocer tu opinión sobre la aplicación práctica que va a tener en España.

El pasado día 13 de abril, se promulgó en el BOE el
Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. A raíz de este Real Decreto, a partir del próximo 1 de junio, los propietarios de los inmuebles deberán disponer y registrar en su Comunidad Autónoma el certificado de eficiencia energética para vender o alquilar los mismos.

Y no sólo deben disponer y registrar los propietarios de inmuebles destinados a la venta o arrendamiento estos certificados...deberán publicitarlos. En esta línea las agencias inmobiliarias, tanto en sus escaparates, como en sus Webs, así como en los portales de internet inmobiliarios, se deberá publicitar la etiqueta energética de los inmuebles objeto de compraventa o arrendamiento. Algo totalmente revolucionario en el sector inmobiliario español...

Para los que no conozcan a D. Javier Sánchez-Tembleque, decir que es ingeniero de Tasavalora.es, perito judicial y experto en certificación energética, y cuya misión en esta entrevista, es compartir con todos nuestros lectores su visión práctica de la certificación y de la etiqueta energética de los inmuebles....

Si te parece Javier, comenzamos con la entrevista....



P.- ¿Consideras que el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, va a potenciar la eficiencia energética de los inmuebles?

R.- Muchas gracias Carlos por esta entrevista, y por la oportunidad que me brindas de compartir con los lectores mi opinión sobre temas relacionados a la certificación energética. Centrándome en tu pregunta he de decir que desde luego, esa parece ser la intención, aunque en mi opinión, va a depender en gran medida del impulso que se dé desde las distintas Administraciones autonómicas. El RD les confía unas facultades de registro, inspección y control técnico que están por definir de manera más precisa, y que pueden ser vitales para el efectivo cumplimiento de los objetivos fijados ya en la Directiva Europea. Otro factor clave será el de la financiación, cuestión peliaguda en el momento que nos encontramos: recientemente se han publicado programas de ayuda  y líneas de financiación para el sector de la rehabilitación y eficiencia energética en la edificación, pero habrá que ver si son suficientes, si se materializan, si generan realmente actividad económica, etc.

P.- ¿Podrías explicar a nuestros lectores cual es el objetivo de la calificación y certificación energética?

R.- Por imperativo europeo, había que establecer un mecanismo común y homogéneo que permitiera fácilmente la identificación y comparación desde el punto de visto energético, y por lo tanto, la competencia y la posibilidad de mejora, entre distintas viviendas o edificios.

El certificado asigna a los edificios o partes de estos, una “nota” de la A a la G, similar a la que exhiben los electrodomésticos, proponiendo medidas de mejora en cuanto a la demanda y al consumo energético del mismo. Estas medidas principalmente se centran principalmente en la actuación sobre la envolvente térmica del edificio y en las instalaciones, principalmente de climatización. El objetivo, por tanto, es la promoción de edificios de alta eficiencia y favorecer las inversiones en ahorro de energía, o dicho de otro modo, que los edificios dejen de ser grandes devoradores y derrochadores de energía.

A nivel estratégico y desde una perspectiva global europea, lo que se pretende es reducir la dependencia de la unión de la energía importada a otros países.

Los objetivos a grandes rasgos que se establecieron para 2.020, ya desde el protocolo de Kioto y posteriormente en las directivas, fueron una reducción del 20% del consumo energético, de la emisión de gases de efecto invernadero y de CO2, y el fomento del uso de energía procedente de fuentes renovables. Hay que tener en cuenta que se estima que el 40% del consumo energético total de la Unión procede de los edificios.

P.- El legislador en la redacción de esta norma se ha olvidado de incluir en el certificado energético a las viviendas aisladas con autoconsumo fotovoltaico, minieólico, con biomasa,… que como bien conoces no cuentan con contadores de energía generada ni consumida, al excluir del mandato imperativo de la norma a las viviendas con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año.  ¿Qué otras lagunas encuentras en la redacción de esta norma?

R.- Mi interpretación personal es que la norma no pretende excluirlos, más bien parece que presupone que este tipo de edificaciones ya cumplen. La limitación a la que haces referencia se me antoja más bien redactada para hacer referencia a la segunda residencia vacacional, que como sabemos, supone un alto porcentaje del parque inmobiliario en España. De todos modos, hay muchos aspectos que entiendo han de ser objeto de regulación y desarrollo reglamentario posterior. La norma está recién salida del horno y las posibles carencias u omisiones, voluntarias o no, se irán detectando previsiblemente los próximos meses, mediante su aplicación práctica.

Quizás la gran olvidada es la instalación eléctrica de los edificios. Por otro lado, debiera haberse establecido un calendario de implantación que afectara en primer lugar a los edificios más antiguos. Y que el certificado incluyera pautas de buenos usos de las instalaciones. Por otro lado, tengo dudas sobre si hubiera sido más razonable o técnicamente correcto, establecer una certificación única por conjunto edificado, no por unidad.

P.- Hemos tenido conocimiento que algunas entidades bancarias están contactando con expertos en certificación energética habilitados legalmente  para que a su cartera de inmuebles embargados les presten este servicio por 25 € por certificado, sin incluir los costes de visado y Registro… ¿crees que con 25 euros, se pueden cubrir los costes de desplazamiento, de estudio, de redacción, etc, etc…? ¿Qué opinas de estas propuestas económicas que algunos  bancos están haciendo para cumplir esta exigencia legal?

R.- Obviamente, como profesional del sector, no puedo estar más en contra. Parece difícil que con esos precios se pueda prestar un verdadero servicio de calidad. Puedo entender que un mayor volumen de pedidos derive en un abaratamiento del coste unitario de estos servicios, pero todo debería tener unos límites.

La sensación que cunde es que, cada vez que surge una buena idea y se abre una oportunidad en el sector, que pudiera generar actividad económica, y en definitiva, puestos de trabajo, nace herida de muerte, pues topamos con este tipo de realidades.

Por otro lado, no me sorprende: situaciones similares hemos vivido en los últimos años, por ejemplo, con las ITEs, y por lo general en lo relativo a cualquier servicio prestado por profesionales de la edificación (tasaciones, dictámenes, informes periciales…)

Permíteme extrapolar una reflexión al respecto: en los últimos años parece que vamos hacia una liberalización absoluta de las profesiones en aras de la libre competencia y la igualdad de oportunidades; pero cuando se habla de determinadas cifras de volumen de negocio, esta competencia e igualdad desaparecen por completo, y sería de ingenuos pensar que se sigue aplicando la ley de la oferta y demanda.

Por desgracia, a esta realidad implacable, se añade que los sectores inmobiliario y de la construcción en su conjunto vienen sufriendo desde hace años una competencia desleal y un intrusismo profesional descabellado, que también han resultado en una abaratamiento irreal, imprudente y absolutamente irresponsable del  coste de los servicios que presta.

Confío en que esta vez no sea otra oportunidad perdida para el sector, que está  sediento de actividad, necesitadísimo de impulsos que lo reactiven, y que ya ha sufrido un ajuste escandaloso en lo que llevamos de crisis.

P.- Algunos profesionales habilitados en emitir estos certificados energéticos están contactando con los agentes inmobiliarios para crear sinergias en la consecución de un gran número de contactos de vendedores y arrendadores de pisos que les encarguen sus servicios profesionales. ¿Es legal que los agentes inmobiliarios acudan a los inmuebles para recoger los datos, planos y fotos que les pidan los profesionales habilitados a cambio de una comisión por esta labor que el profesional habilitado prefiere hacer desde su despacho?

R.- Sería atrevido por mi parte pronunciarme sobre si es legal o no, puesto que no es mi campo. Pero sí puedo decir que no parece la mejor manera de hacer las cosas. Tiene relación con lo que comentaba antes sobre el intrusismo, que en este caso se disfraza de colaboración en connivencia de las partes.

Mi experiencia me dice que cualquier detalle obtenido en la toma de datos puede ser fundamental y determinante en el resultado del trabajo, ya sea una certificación, una ITE, una tasación… Pienso que un buen profesional, entre los que me gustaría incluirme, no debe ceder a la tentación del dinero fácil a costa de una mayor comodidad o de rebajar la calidad del servicio.

De otro modo, estamos tirando piedras en nuestro tejado, desprestigiando y haciendo un flaco favor a una profesión que ya de por sí cuesta mucho reivindicar en los tiempos que corren.

Además, cualquier persona entendería que la preparación, el conocimiento del producto inmobiliario, la cualificación y la formación de un técnico habilitado no es la misma que la de un agente inmobiliario, cuyas funciones parecen ser otras.

De todas maneras, parece imposible luchar contra ese tipo de prácticas, por lo que soy bastante escéptico al respecto.

P.- Según la norma que regula la Certificación energética en los inmuebles, el resultado de la calificación energética no implica la obligatoriedad de realizar obras de mejora. ¿Consideras que para una calificación negativa tipo F o G debería ser obligatorio que el propietario, -salvo que acredite falta de capacidad económica-, proceda a acomodar la vivienda a un estado energético aceptable?

R.- Sin ser, como digo, ningún experto en temas legales, y dicho con toda la prudencia del mundo, se me antoja complicado articularlo legalmente en cuanto afecta al derecho a la propiedad, y sería difícil determinar cual sería esa capacidad económica, por ejemplo: A lo que hay que añadir los recelos que esto causaría en propietarios y arrendadores, recelos que ya he podido comprobar personalmente.

Quizás sea prematuro obligar a ello: pienso que hay  que ir paso a paso, y ahora mismo me preocupa más que la certificación energética sea un hecho y una realidad comúnmente aceptadas, como algo natural y beneficioso para todos, y que en un lapso de tiempo razonable alcance a la mayor parte posible del parque edificado.



No obstante, el sentido común me dice que el deber de conservación es una realidad que consta ya de cierto arraigo en nuestro ordenamiento civil y quizás no atender esas recomendaciones de mejora pudiera entenderse, en el futuro, como una falta a ese deber.

P.- ¿Qué precios aproximados existen en el mercado para la certificación energética de inmuebles?

R.- Es otra pregunta que me han trasladado a menudo los clientes y que lógicamente, debido a la novedad,  está generando controversias y  opiniones diversas, supongo que hasta que se encuentre un punto de equilibrio.

La única referencia real es la que tenemos de países de nuestro entorno, donde oscila entre los 200 € y los 500 € de países como Alemania, si bien los honorarios, como en tantas otras profesiones, son libres. Y hablamos siempre de una vivienda estándar.

De todas maneras, se incide mucho en este punto, cuando debería hacerse hincapié, a mi juicio, en que las medidas de mejora que se recomiendan en el informe realmente se amortizan en un plazo de tiempo muy razonable, y a partir de ese momento, se está ahorrando dinero todos los meses, pues se reducen las facturas considerablemente, independientemente de consideraciones de sostenibilidad medioambiental.

Es decir, para mí lo valioso e importante no es en sí la nota obtenida o el coste puntual del certificado –que, por ejemplo, para una comunidad de propietarios es despreciable respecto a lo que pagan mensualmente por suministros- sino las consecuencias beneficiosas que se pueden extraer de las medidas de mejora contenidas en él, que por otro lado, son de obligada redacción para los técnicos.

P.- ¿Qué le dirías al propietario de un inmueble, obligado por mandato legal a contar con certificado energético, que opina que el Gobierno con esta nueva norma ha gravado su propiedad con un nuevo impuesto decenal.?

 R.- En primer lugar, que no es tal: si no va a vender o arrendar su inmueble no precisa de certificado, al tratarse de su vivienda habitual.

Le diría que el certificado aporta una valiosa información sobre su propiedad: ¿quién no se ha sorprendido preguntándose el porqué de determinados importes exagerados en las facturas eléctricas, que no dejan de subir, por ejemplo? ¿O por qué hay que poner el aire acondicionado tantas horas al día? El certificado aporta luz sobre esta y otras muchas cuestiones, aportando posibles soluciones, y ese es su auténtico valor.

Además puede utilizarse como argumento de negociación a la hora de salir al mercado, en caso de obtenerse una nota favorable, pues generará menos gastos y será más confortable desde el punto de vista térmico.

Por otro lado,  la relación coste/beneficio, en caso de necesitarse actuaciones de mejora, es totalmente favorable, pues como decía, es una pequeña inversión que se amortiza rápidamente en muchos casos, por lo que resulta en un ahorro económico posterior.

En definitiva, no se puede obviar más la necesidad del mismo, como por fin parece haberse dado cuenta el legislador al regular el futuro Informe de Evaluación de Edificios (IEE) que sustituirá a las actuales ITEs, y que incluye las consideraciones energéticas y de accesibilidad, que son materias de una responsabilidad social ineludible.

Y finalmente, aunque no menos importante, está el factor medioambiental; con el transcurso de los años afortunadamente comienza a despertarse cierta concienciación en los ciudadanos: una vivienda con una buena calificación emite menos gases nocivos, consume y demanda menos recursos naturales, y en definitiva es más respetuosa con el medio ambiente.

P.- ¿Qué porcentaje de viviendas o locales de negocio consideras que a partir de junio contarán con la etiqueta energética A?

R.- Es difícil hacer predicciones, y cuando se habla de números hay que extremar las precauciones, pero en todo caso un porcentaje mínimo sobre el total.

Hay que tener en cuenta que el parque edificado tiene una antigüedad bastante considerable, que en España hemos sido algo “perezosos” a la hora de adaptar las consideraciones medioambientales en nuestra normativa edificatoria, que somos un país con escasa cultura de rehabilitación, que llevará tiempo adoptar las medidas de mejora que se establezcan en cada caso…¡y que junio está a la vuelta de esquina! Los objetivos están fijados para 2.020: ésta será una tarea ardua y a largo plazo.

Lo edificado con posterioridad al 2.007 quedaba afectado, en cuanto a eficiencia energética, por el documento básico de obligado cumplimiento HE-CTE. Pero eso no implica ni mucho menos que todo lo construido entonces tuviera la máxima nota posible.

P.- Partiendo de la base de que es claro que estos inmuebles con etiqueta energética A ahorran mucha más energía que los inmuebles con etiqueta energética G… quería preguntarte ¿qué tanto por ciento de energía consumen menos los inmuebles de la etiqueta energética A, que los de la etiqueta G?

R.- Depende de las instalaciones de la que conste el edificio o vivienda, de las características de su envolvente térmica, de las medidas que se tomen para mejorar esa nota…no hay dos casos iguales. Hay diversos estudios, y algunos hablan de promedios de ahorro entre el 5 y el 20% en el consumo de energía: desglosando este dato, en climatización podría hablarse de un 35 % de ahorro o más, y en agua caliente sanitaria de hasta un 50% de ahorro.

Pero como digo, cada sistema tiene sus propios ratios, y depende mucho de en qué puntos del edificio se actúe. Pasar de una nota G a una A, es decir, una rehabilitación energética integral, podría multiplicar exponencialmente estos ratios hasta reducir el consumo a niveles cercanos a cero (edificios pasivos o de consumo energético casi nulo)

También parece que hay cierto consenso cuando se habla de disminuciones entre el 10 y el 30% en las emisiones de CO2 por edificio, con ahorros anuales en facturas de entre 500 y 2.000€ por vivienda.

P.- El legislador ha querido en este nuevo Real Decreto de Certificación Energética que la etiqueta energética sirva para que arrendatario o comprador puedan negociar su precio, comparar con otros inmuebles, y elegir éste. ¿Consideras que realmente ello se conseguirá?.

R.- El precio depende de muchas otras variables económicas y técnicas, algunas de ellas difícilmente estimables, como la voluntad de llegar acuerdos, la situación personal de las partes, etc… La certificación energética no pretende ser un elemento tan determinante, y tampoco nace con ese objetivo. Tan solo será, en mi opinión, un dato más a tener en cuenta en la negociación, que puede decantar la decisión en un sentido u otro, pero en conjunción con todos los demás factores. En este sentido, creo que será un elemento de juicio más, casi transparente, y no afectará al estado actual de las cosas.

P.- Por tanto, al ser contabilizable el ahorro energético, merece la pena acometer una obra de rehabilitación amortizando de este modo el elevado coste del mayor consumo energético?

R.- Por supuesto que merecerá la pena. En esto los estudios a los que yo he podido tener acceso confluyen y son bastante concluyentes. El ahorro es real, y se amortiza en un plazo razonable.

P.- A modo de ejemplo ¿Qué tipo recomendaciones de mejora en una vivienda puede realizar el técnico competente en materia de certificación energética? ¿Tiene sentido realizar estas recomendaciones a un propietario cuyo primordial interés es vender ésta?

R.- La mejora de los aislamientos y ventilaciones de cubiertas y cerramientos, por ejemplo. La sustitución de las calderas antiguas por otras de alto rendimiento es otra de las medidas más utilizadas, pero como siempre, hay que estudiar caso por caso.

Hay medidas pasivas tan sencillas como colocar toldos que en determinadas ocasiones pueden marcar la diferencia. Hay que quitarse de la cabeza que las medidas a tomar son necesariamente muy costosas.

En este sentido, recuerdo que en la última edición del Solar Decathlon en Madrid, a la que acudí, me llevé una grata sorpresa al comprobar como los estudiantes de todos los países se las ingenian para encontrar soluciones de diseño eficientes, pasivas, sencillas y económicas: una de las que más me llamó la atención y que tuvo más éxito fue la propuesta del equipo andaluz, que aprovechaba el mismo efecto que mantiene el agua fría dentro de un “botijo” cerámico, para crear un ambiente más fresco en el interior de su vivienda.

Nunca hay que minusvalorar el ingenio y la innovación, hay que estudiar caso por caso, evitando dejarse llevar por tópicos, rutinas, consideraciones típicas, medidas estándar o por defecto…etc,  pues lo que funciona bien en un edificio no tiene porqué servir en otro. De ahí la necesidad de contar con profesionales expertos, pero despiertos.

P.- Los precios orientativos de los certificados energéticos, ¿de qué dependen básicamente...?

R.- Lógicamente, es variable en función de muchos parámetros, si es una vivienda, un inmueble completo, su ubicación, su dificultad, los costes de desplazamiento del técnico, de visado, de registro… y claro, de la situación personal y profesional de cada técnico. Como ya dije, los honorarios son libres.

En muchas ocasiones es difícil una buena toma de datos, porque no exista constancia documental alguna del edificio, de su estructura, ni de sus reparaciones, ni documentación técnica de las máquinas y equipos, ni planos… por eso me reafirmo en que la visita al inmueble no es un mero trámite más, y nunca debe hacerla una persona sin los conocimientos necesarios.

Lo anterior lógicamente encarece el trabajo, pues a un buen técnico le llevará muchas más horas conseguir los datos necesarios para hacer una buena certificación.

P.- ¿Existen programas específico de ayudas y financiación para facilitar la ejecución de medidas de mejora de la eficiencia energética y la utilización de energías renovables?.

R.- En mi opinión, la financiación es clave para el éxito en la implantación de la normativa y para que genere actividad económica.

Se ha dotado una línea de financiación, bautizada como Plan Idea, con un presupuesto de 100 millones, que es la principal línea enfocada a la eficiencia energética. También una línea ICO, con un importe 10 veces mayor, orientada en general a la rehabilitación.

Pienso que habría que superar en un futuro la observación de ambos conceptos por  separado, ahondándose en el término “Rehabilitación energética” como conjunto, que sin duda es, bajo mi punto de vista, el concepto llamado a impulsar y revolucionar el sector en el futuro.

Muchas gracias D. Javier. Sin duda alguna, la etiqueta energética, va a dar un valor diferente a los inmuebles que hasta la fecha los ciudadanos desconocían.

Un inmueble por muy bonito que sea ó nos parezca a primera vista, no significa por ello, que sea un inmueble eficiente energéticamente y eso es lo que el legislador, como muy bien has explicado a nuestros lectores, trata de explicar con ésta norma.

Desde este lugar de encuentro de entrevista ofrecemos a nuestros lectores la posibilidad de contactar directamente con el entrevistado cumplimentando debidamente la siguiente tabla de recogida de datos:

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