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El arrendamiento de las cubiertas de las Comunidades de Propietarios.

4-3-09
Suelo Solar
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El arrendamiento de las cubiertas de las Comunidades de Propietarios.
Las Comunidades de propietarios cada día se interesan más por la posibilidad de arrendar las cubiertas de sus fincas al objeto de que los promotores solares proyecten sus plantas solares de menos de 20 kW en sus espacios ociosos.

Entre las principales dudas y consultas que surgen a los comuneros a la hora de decidirse por arrendar estas nos encontramos con las siguientes:

¿Qué requisitos debe cumplir la Comunidad y que características su cubierta?

Respecto a los requisitos que debe cumplir la Comunidad de Propietarios, señalar que la cubierta de un edificio es un elemento común por ser un elemento arquitectónico del inmueble que no es susceptible de aprovechamiento independiente por cada propietario, y que ha sido establecido para dar servicio común a todos los propietarios de la comunidad.

Al comprometer la Comunidad de Propietarios un elemento común cómo es la cubierta de la comunidad de propietarios por un largo plazo se exige la unanimidad máxime para constituir un derecho de superficie o de arrendamiento, que además va a implicar modificaciones en elementos comunes.

El quórum no deja de ser un tema polémico que admite diversas interpretaciones pero que consultado con diferentes Magistrados especialistas en Propiedad Horizontal consideran necesaria la unanimidad.

En cuanto a las características que ha de tener la cubierta de una finca para ser apta o idónea para una instalación solar fotovoltaica conectada a red, hemos de señalar las siguientes:

- Orientación de la cumbrera: Sur

- Inclinación máxima de la cumbrera: 30 grados.

- Resistencia mínima de la cumbrera: 30 kilogramos/m2

- Cumbrera soleada sin sombras desde que sale el sol hasta el ocaso.

- Punto de conexión de transformador o de evacuación a red eléctrica cercano.

¿Qué coste tiene la instalación fotovoltaica para el promotor solar?:

Depende de la potencia de la instalación, así cómo de los metros cuadrados de cumbrera que ocupe esta.

A modo de ejemplo señalar que en el supuesto de que un promotor solar desee efectuar una instalación fotovoltaica de venta a red sobre la cubierta de un edificio de una comunidad de propietario de 1500 metros cuadrados, el coste de ésta oscilara entre los 450.000 y 465.000 euros, pudiendo instalar 101 Kw nominales.

El promotor solar gracias a esta fuerte inversión económica, recibirá un retorno de su inversión del 9-10% (a veces hasta el 12%) según zona climática, por lo que anualmente obtendría un beneficio de la producción solar de 46.620 € anuales.

¿Qué plazo necesita el promotor solar para la colocación de la planta solar?:

Dependerá cómo en la pregunta anterior de la potencia y dimensionado de la instalación. Por poner un ejemplo una planta solar de menos de 20 kW instalable en una superficie soleada de 500-600 metros cuadrados se puede llegar a instalar en 3 días, ya que son microgeneradores que vienen preparados de fabrica en forma de kit, y no precisa de más instalación. Cosa distinta son los permisos y licencia que precisa el promotor solar cuya tramitación y aprobación puede alcanzar fácilmente la anualidad.

¿A cuanto ascendería aproximadamente el beneficio económico para la Comunidad?:

Cómo contraprestación económica por el arriendo o cesión del derecho de superficie de la Comunidad de Propietarios, el promotor solar suele pagar entre el 5 y el 7% del beneficio económico que le genera la planta fotovoltaica.

En relación al ejemplo anterior, el 6- 7% de este beneficio económico de 46.620 € anuales, sería la contraprestación económica de la Comunidad de Propietarios. En concreto su beneficio oscilaría entre los 2.800 - 3.200 € al año, por el alquiler de los 1500 metros cuadrados de cubierta.

Cuantos más metros disponga la Comunidad, mayor será la instalación, mayores los ingresos económicos por la venta a red, y mayor el precio de arriendo de la cubierta.

¿Cual es el plazo aproximado del arriendo de la cubierta de la Comunidad de Propietario?:

El contrato que firma el promotor solar con la Compañía eléctrica distribuidora obligada por ley a comprar la electricidad que fabrica su instalación fotovoltaica suele ser de 25 años, por lo que al promotor le interesa arrendar la cubierta de la Comunidad de Propietarios por idéntico plazo.

Pasado este plazo los promotores solares suelen ceder el 100% de la instalación de la planta fotovoltaica, para que la Comunidad de Propietarios pueda utilizar los materiales para el autoconsumo de la finca.

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