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El arrendamiento de una cubierta de un edificio en régimen de propiedad horizontal exige el acuerdo unánime de todos los comuneros.

1-11-08
Promein Abogados
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El arrendamiento de una cubierta de un edificio en régimen de propiedad horizontal exige el acuerdo unánime de todos los comuneros.
Una de las cuestiones que más se suscitan entre los promotores e inversores solares, es la de que mayoría se exige para instalar sobre la cubierta de la finca, una planta solar fotovoltaica conectada a red para venta de electricidad.
La cubierta de un edificio o de una nave industrial es un elemento común por ser un elemento arquitectónico del inmueble que no es susceptible de aprovechamiento independiente por cada propietario, y que ha sido establecido para dar servicio común a todos los propietarios de la comunidad. De conformidad con la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, dadas las nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación de la propiedad horizontal, se considera que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar, etc.).La literalidad de la norma de la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente su artículo 17. 1, dice que el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. Si bien el espíritu de la Ley sólo exige esa mayoría cualificada para el arrendamiento porque lo considera como un acto de administración, no de disposición.En este sentido hay normas referidas a las tutelas de menores y demás, en las que se establece que el arrendamiento es un acto de administración hasta que excede de seis años de duración. Más allá de este plazo el arrendamiento deja de ser un acto de administración y traspasando sus umbrales pasa a ser un acto para cuya realización precisa o el consentimiento del titular del derecho sobre la cosa que sirva de soporte a la cesión en arrendamiento o la autorización de un órgano o autoridad con atribuciones para permitir los actos que exceden del ámbito de la administración. Es decir, en ese momento, a partir del plazo de seis años, no nos encontramos ante un acto de administración si no ante acto de disposición, cambiando por tanto el espíritu orientador del articulo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el que se exigiría la unanimidad al considerarse un acto de disposición.Por tanto, al arrendar un elemento común cómo es la cubierta de la comunidad de propietarios se exige la unanimidad máxime para constituir un derecho de superficie o de arrendamiento.Frente al arrendamiento que es un derecho obligacional, el derecho de superficie es un derecho real, configurado en la Ley Hipotecaria con acceso al Registro de la Propiedad, por lo que en el supuesto de arrendar un derecho de superficie se constituiría un derecho real sobre un elemento común, equiparable a un acto de disposición.En consecuencia: constituir un derecho real sobre un elemento común no se puede constituir a favor de un tercero sin la unanimidad porque altera el titulo constitutivo.
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