SueloSolar
13-1-2015
Carlos Mateu
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Algunos productores fotovoltaicos pueden solicitar la reducción de la renta en sus contratos de arrendamiento.

En función a la doctrina jurisprudencial aplicable respecto al "principio rebus sic stantibus" es posible negociar las rentas de arrendamiento de algunos contratos de terreno o cubierta para instalaciones fotovoltaicas.


En los contratos de arrendamiento de terreno o cubierta para instalación fotovoltaica se fijo una determinada renta mensual o anual teniendo en cuenta el destino que se va a dar al objeto del arrendamiento y, en particular, los ingresos que de acuerdo con la regulación vigente en aquel momento se esperaban obtener por parte del arrendatario.

Cómo todos bien conocemos desde aquel momento y como consecuencia de la crisis económica sobrevenida en España y, en concreto, con el fin de atajar el déficit tarifario del sector eléctrico, se promulgaron una serie de normas que afectan directamente a la rentabilidad de las instalaciones fotovoltaicas y, en consecuencia, a los ingresos a percibir por el arrendatario, con diferentes cambios retributivos y nuevos impuestos sobre los ingresos, a saber:

La Ley 15/2012, de 27 de diciembre, de medidas fiscales para la sostenibilidad energética, ha creado lo que ella misma denomina el Impuesto sobre el Valor de la Producción de la Energía Eléctrica que grava, de acuerdo con el artículo 4, la producción e incorporación al sistema eléctrico de energía eléctrica, estableciendo un tipo del 7% sobre la base imponible del mismo que viene determinada por - artículo 6- "el importe total que corresponda percibir al contribuyente por la producción e incorporación al sistema eléctrico de energía eléctrica, medida en barras de central, por cada instalación, en el período impositivo".

Más recientemente, el Real Decreto-Ley 9/2013, de 9 de julio, por el que se adoptan medidas urgentes para garantizar la estabilidad financiera del sistema eléctrico, el cual articula las bases de un nuevo marco retributivo aplicable, entre otras, a las instalaciones de producción a partir de fuentes de energía renovables. Y el Real Decreto 413/2014, de 6 de junio, por el que se regula la actividad de producción de energía eléctrica a partir de fuentes de energía renovables, cogeneración y residuos, complementado por la Orden IET/1045/2014, de 16 de junio, por la que se aprueban los parámetros retributivos de las instalaciones tipo aplicables a determinadas instalaciones de producción de energía eléctrica a partir de fuentes de energía renovables, cogeneración y residuos. Suponiendo una modificación la retribución recibida, con revisiones cada tres y seis años. Con la consiguiente inseguridad retributiva para los ingresos.

Estos cambios normativos han supuesto una disminución de los ingresos respecto de la retribución inicial tenida en cuenta a la firma de los contratos de arrendamiento de determinados porcentajes que oscilan entre el 15 y el 40% apróximadamente.

Por último y aunque no afecte de forma directa a los ingresos sino a la forma de pago de los mismos, la Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico, que regula los criterios y la forma de revisión del nuevo régimen retributivo para dichas instalaciones, entre otras, dando lugar a reducciones en los pagos por la sostenibilidad del sector eléctrico. En diciembre de 2014 unicamente se ha cobrado el 72% del total del régimen retributivo recogido en el RD ley 9/2013.

Por tanto, desde que los productores fotovoltaicos suscribieron en su día el Contrato de Arrendamiento han concurrido sobrevenidamente recortes en los ingresos de la explotación habida sobre el terreno o cubierta ajenas a su control que inciden de manera directa en los ingresos a percibir por la actividad que desarrolla y que se tuvieron en cuenta a la hora de acordar la renta de los citados contratos, provocando en relación a los mismos un desproporcionado equilibrio en las prestaciones a las que se obliga cada una de las partes.

De conformidad con todo lo anterior, los productores fotovoltaicos podrían solicitar una reducción de la renta con el fin de restaurar el equilibrio del Contrato de Arrendamiento, todo ello, de acuerdo con una serie de cálculos que deberían de presentar al arrendador según informa la consultora legal Promein Abogados, y en función a la doctrina jurisprudencial aplicable respecto al "principio rebus sic stantibus" que puede traducirse como "estando así las cosas".

En este sentido Promein Abogados señala que los contratos de arrendamiento que se pueden "negociar" son:

- los que tienen una renta fija. Así, los contratos de arrendamiento cuya renta es un porcentaje sobre la producción no son negociables.

- los arrendamientos suscritos bajo la regulación fotovoltaica del Real Decreto 661/2007, y

- los arrendamientos suscritos con anterioridad a la promulgación del Real Decreto 1578/2008 que como es conocido eran necesarios para recibir la autorización administrativa demostrando ostentar una vinculación con el suelo. 

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